Долгий путь к деньгам дольщиков

Печальный опыт жилищного строительства прошлых лет, когда застройщик собирал деньги с будущих новоселов, но дом не достраивал, в некоторых случаях даже и не стремился к этому, привел к возникновению так называемых обманутых дольщиков. Проблема не иссякла до наших дней, так как требуются немалые финансовые ресурсы по достройке таких проблемных домов. Современное законодательство развивается в направлении защиты прав участников долевого строительства. Вот и в этом году вступил в силу ряд законодательных изменений, которые влияют на рынок новостроек.

О них проинформировала директор консалтинговой фирмы “Прецедент” Елена НИКОНЕНКОВА на состоявшейся недавно пресс-конференции.

Информация о застройщике из первых уст

Не секрет, что большинство застройщиков строят новые высотки на 80% за счет средств дольщиков, лишь 20% — собственные средства или заемные у банков. Понятно, что такая ситуация рискованна, и в неблагоприятные экономические периоды может стать причиной срыва сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В начале текущего года статистика констатирует, что количество застройщиков, которые применили процедуру банкротства, увеличилось по сравнению с прошлым годом почти в два раза. На сегодня число банкротящихся застройщиков от общего числа застройщиков в РФ составляет 1,8%. Речь идет о задержках строительства почти 4,5 млн кв. метров жилья. Поэтому изменения в 214-ФЗ, которые вступили частично в прошлом году, а также с 1 января 2017 года стали своевременными.

Во-первых, единый реестр застройщиков, созданный постановлением правительства Нижегородской области в 2006 году, стал работающим механизмом, призванным обеспечить всех желающих достоверной информацией о застройщике.

Раньше им мало кто пользовался, теперь реестр стал обязательным. Если застройщик запаздывает с подачей информации в данный реестр, то будет вынужден заплатить штраф. Или может последовать самая серьезная санкция со стороны регионального министерства строительства — приостановление деятельности застройщика или даже его ликвидация по решению суда. А любое лицо, в свою очередь, сможет заказать выписку из единого реестра застройщиков бесплатно.

Во-вторых, прежде чем начать принимать средства дольщиков, застройщик обязан получить заключение, что он как застройщик и его проектная декларация соответствуют требованиям 214-ФЗ. Такое заключение может быть получено после того, как застройщик сформирует свою проектную декларацию, оформит необходимые документы на земельный участок и получит разрешение на строительство. После этого он должен направить комплект документов в министерство строительства Нижегородской области, которое даст ответ в течение 30 дней, после проведения соответствующей проверки.

И только после положительного решения застройщик может заключить первый договор долевого участия. Но в срок не позднее, чем 60 дней с момента получения данного разрешения. Иначе всю процедуру придется проходить заново.

Определил законодатель и состав договора долевого участия (ДДУ), и его существенные условия: описание объекта, план объекта, сроки сдачи, цена, гарантийный срок и способы обеспечения, которые применяет застройщик. Если эти сведения не содержатся в ДДУ, по иску участника долевого строительства такой договор может быть признан незаключенным. Если ДДУ содержит сведения, не соответствующие проектной декларации, то такой договор также может быть признан недействительным в судебном порядке. При изменении проектной декларации застройщик обязан вносить изменения в ДДУ.

Появилось и новое обеспечение прав дольщиков. Первое уже действует и относится к дольщикам, чьи права уже нарушены: это компенсационный фонд, начавший свою работу с 1 января 2017 года. Сюда застройщики обязаны перечислять 1% от сметной стоимости объекта строительства, в котором продаются объекты долевого участия. Данные средства аккумулирует некоммерческий фонд. И он же распределяет их на нужды дольщиков, чьи права нарушены.

Следующий вид гарантий со стороны застройщика — счета эскроу. Они появятся с 1 июля 2017 года. На этих счетах в неприкосновенности будут находиться средства дольщиков до того момента, пока застройщик не сдаст объект государственной комиссии. Это положение будет действовать, если застройщик использует для строительства заемные средства. По словам Елены Никоненковой, банки и застройщики к данному законодательному требованию не совсем готовы, но время для исправления ситуации еще есть.

Определен также размер уставного капитала для застройщиков: он привязан теперь к объему возводимых квадратных метров. Данное требование также начнет действовать с 1 июля 2017 года. Если уставного капитала будет недостаточно, придется заключать договор поручительства с организациями, обладающими признаками финансовой устойчивости.

Ключевым моментом является то, что теперь дольщик не может расторгнуть договор ДДУ, пока застройщик не нарушил свои обязательства. А вот по вопросам качества строительства теперь могут быть применены нормы закона “О защите прав потребителей”.

О едином реестре недвижимости, машиноместах и рекламе…

Как уже информировали наших читателей, 2017 год стартовал с глобальных изменений в сфере регистрации. Начала функционировать новая база данных по правам на недвижимость, соединившая базы Росреестра и кадастровой палаты. По утверждению директора консалтинговой фирмы, это уже вылилось в ряд проблем, например, в задержку сроков регистрации и получения документов. Но есть и хорошие новости. В частности, появилась возможность одновременной сдачи документов на регистрацию объекта недвижимости и постановку на кадастровый учет.

— Более того, если объект недвижимости ставится на кадастровый учет, теперь его надо обязательно зарегистрировать, — уточнила Елена Никоненкова. — Как раньше оставить данный вопрос “на потом” больше не получится.

В этом году появился новый объект недвижимости — машиноместо. Для застройщиков пока непонятно, как формировать машиноместо при средней площади 8,5 кв. м, чтобы это было выгодно по планировке. Для собственника несомненным плюсом является то, что он сможет распоряжаться своей собственностью по личному усмотрению, не уведомляя об этом других владельцев общедолевой собственности, в этом отпала необходимость.

Законодательно была внесена ясность и в вопрос о статусе блокированных многоквартирных домов.

— Раньше была небольшая инструкция о том, что любой дом, имеющий в своем составе две квартиры или более, является многоквартирным. Сейчас законодатель пояснил, что под действие 214-ФЗ попадают блокированные дома, содержащие в себе три квартиры или более. Это означает, что если квартир в таком доме две, продаваться он может не по договору долевого участия. Кроме того, блокированная застройка подразумевает уменьшенный размер земельного участка под строительство — 1,5 сотки. Для индивидуальных жилых домов по-прежнему 3 сотки.

Изменился и порядок определения кадастровой цены объекта недвижимости. Теперь этим вопросом занимается специальное бюджетное учреждение, которое и будет проводить массовую кадастровую оценку. Сроки ее проведения — до 2020 года. Возможность для обжалования кадастровой стоимости в суде законодатель по-прежнему сохранил.

Важное и интересное новшество, по словам директора КФ “Прецедент”, — введение личного кабинета правообладателя. По ее мнению, очень положительно, когда собственник сможет в режиме онлайн наблюдать за изменениями в правах на свои объекты недвижимости и получать уведомления, если с ними что-то случается, например, накладывается обременение по решению судебных приставов.

Несомненно, все заметили, что рекламы новостроек стало больше. Законодатель не упустил из своего внимания и этот вопрос.

— Статья 28 пункт закона “О рекламе” подверглась изменениям. Теперь рекламировать объект долевого участия застройщик может только после того, как он оформил землю, получил разрешение на строительство и заключение от министерства строительства. Это относится только к застройщикам, которые заключают первый договор после 1 января 2017 года, — прокомментировала Елена Никоненкова. — Для застройщиков, которые заключили ДДУ ранее, действует единственное ограничение: если фирменное наименование застройщика не указано в проектной декларации, указывать такое фирменное наименование в рекламе нельзя.

Таким образом, на текущий момент любой рекламодатель — как собственник, так и агентство недвижимости — обязаны при рекламировании строящегося объекта указывать следующие сведения: о месте размещения проектной декларации, т. е. адрес сайта застройщика, а также фирменное наименование застройщика или его индивидуализирующее коммерческое обозначение, указанное в проектной декларации.

Особое внимание стоит уделять коммерческому обозначению, т. е. наименованию жилого комплекса, поскольку оно должно соответствовать проектной декларации, размещенной на сайте застройщика. Данное требование распространяется при рекламе объектов долевого строительства независимо от момента заключения первого договора долевого участия, до 2017 года или после.

Дополнительная информация